Q.1 住宅ローン控除の枠が小さくなったと聞きましたが？
A．平成13年7月1日～平成16年12月31日までに居住の用に供した場合は、住宅ローン残高の控除部分が5000万円、控除率は10年間一律1％、各年の控除限度額は50万円で最高500万円の節税が可能でした。
ところがこの住宅ローン控除は、平成17年居住分から縮小されています。
平成17年居住分では、住宅ローン残高の控除部分が4000万円に、控除率が1～8年目：1％、9･10年目：0.5％というように縮小され、このときの最高控除額は360万円。
平成18年居住分では、住宅ローン残高の控除部分が3000万円に、控除率が１～７年目：１％、８～10年目：0.5％というように縮小されました。このときの最高控除額は255万円となります。以後19年居住分：200万円、20年：160万円、21年からは廃止となります。
納めている所得税額や実際に借りる住宅ローンの額によっては、縮小されても大きな影響がない場合があります。自身のケースではどうなのかをシミュレートした上で無理のない返済計画を建てる必要があるでしょう。
Q.2 住宅に関連して確定申告が必要なのはどんな場合ですか？
A．下記の場合は、いずれも確定申告により「控除」や「特例」が受けられます。
（１）以前に「住宅ローン控除」適用者で、会社に年末調整処理の申請をしていない人
通常、入居した初年度分の申告は、税務署に確定申告しますが、翌年からは会社に申し出て年末調整で処理してもらい、以後の確定申告をしないようにしますが、この処理をしていない方は、毎年申告をするようになります。
（２）住宅ローンを借りて住宅購入、新築、増改築、リフォームをした人〔住宅ローン控除〕
ケーススタディにもある、比較的ポピュラーな制度ですが、今後は控除枠が縮小されます。
（３）住宅を売却（譲渡）して譲渡益（利益）があった人〔3000万円の特別控除〕
譲渡益が3000万円までは無税にすることができます。
（４）住宅を売却（譲渡）して損失があった人〔譲渡損失の繰越控除〕
この譲渡損失を3年間にわたって総所得金額から控除する（差し引く）ことができます。
（５）住宅を買い替えた人〔買換えの特例〕
買換えにより、損失が出れば、
〔譲渡損失の繰越控除〕を適用、譲渡益があれば「買換えの特例」か
「3000万円の特別控除」を利用します。
（６）住宅取得資金の贈与を受けた人（相続時精算課税制度）
「相続時精算課税制度」は、2007年12月31日までに親から住宅取得資金の贈与を受けた場合には、贈与段階では3,500万円までを非課税とし、将来の相続時に相続税で精算するもの（相続税・贈与税の一本化）です。
（７）住宅を貸して家賃収入のあった人〔損益通算制度〕
各種所得に通算して賃料収入を計上し、この収入に対して必要経費を算入して、多くの場合、所得税の還付を受けることができるものです。賃料収入より必要経費が少なければ、その分の所得税が発生します。
（８）住宅が災害を受け、被害にあった人〔雑損控除〕
本サイトの
「被災者サポート」を参考にしてください。
Q.3 住宅ローン控除を利用するための条件を教えて下さい
A．以下、「住宅上の要件」と「申請上の要件」に整理して列挙します。
〔住宅上の要件〕
(1) 取得（購入）または増改築をしてから６か月以内、かつ12月31日までに入居していて、12月31日時点で引き続きその住宅に居住していること
(2) 取得（購入）した住宅の床面積が50平方メートル以上（登記簿上）あること
(3) 中古マンションの場合は、取得（購入）日時点で築後25年以内であること
(4) 中古一戸建てなど(木造住宅)の場合は,取得(購入)日時点で築後20年以内であること
(5) 店舗等との併用住宅の場合は、床面積の２分の１以上が住宅部分の床面積であること
(6) 増改築やリフォームの場合は、居住用部分に対して100万円以上の費用がかかっていること
(7) 増改築やリフォームの場合は、別に定める一定の基準に合致したものであること
〔申請上の要件〕
(1) 年間の所得金額が3,000万円以下であること（給与所得のみの場合、収入金額が約3,336万円以下）
(2) ローンの返済期間が10年以上であること
(3) 借入金により土地を先行取得（購入）してから建物を建築した場合、土地を購入後２年以内に新築したこと
(4) 親族等と生計を一にする者からの取得（購入）ではないこと
(5) 社内融資などの場合は、実質負担金利が1.0％以上であること
(6) 入居年を含む過去３年内に、「居住用財産等を譲渡した場合の長期譲渡の特例」等を受けていないこと
以上のほか、特殊な条件下での適用可否については、税務署の担当者や税理士などに確認するようにしてください。
Q.4 マイホームの買換えには特例があると聞いたのですが？
A．マイホームの買換えの場合、譲渡（売却）した資産に譲渡益があった場合には、
「3,000万円の特別控除」（3000万円まで非課税）があります。損失があれば「譲渡損失の繰越控除」の特例が受けられます。この特例を利用したときは、住宅ローン控除は利用できません。
譲渡益がある場合は、
「3,000万円の特別控除」以外に
「買換えの特例」を利用できることもあります。どちらを利用するかはケースバイケースで、どちらにも該当している場合は実際に計算してみたうえで判断することになります。
「買換えの特例」では、売却による収入金額よりも購入した住宅の取得金額が高ければ、その譲渡（売却）がなかったものとされて課税されません。反対に購入金額のほうが低い場合には、その差額について課税されます。
ですから、譲渡益が3,000万円以上で、かつ売却金額以上の住宅を購入する場合は、「買換えの特例」の“課税の繰り延べ”を利用しましょう。
ただし、この“課税の繰り延べ”は、購入した住宅を将来売却した際にまとめて課税されるようにするものなので注意が必要です。さらに、この特例を利用した場合は購入した住宅には「住宅ローン控除」が使えない点も注意が必要です。
国税庁＞タックスアンサー＞譲渡所得＞マイホームを買い換えたとき＞分類コード3355を参考にしてください。
Q.5 親類から住宅資金を援助してもらうときのポイントは？
〔相続時精算課税制度〕（住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例）
を利用する
2003年の税制改正により新たに創設されたこの制度は、贈与段階における税負担を大幅に軽減し、将来の相続時において相続税で精算（贈与税を相続税に一体化）をしようとするものです。
居住用の住宅を取得する目的の資金贈与については、通常の2,500万円枠に1,000万円を上のせし、3,500万円までが相続時まで非課税となっています（2007年12月31日までに親から住宅取得資金の贈与を受けた場合に限ります）。
また、2003年１月１日以降の贈与について550万円枠を利用した人は、贈与の年以後５年間は同じ贈与者からの贈与について「相続時精算課税制度」を適用することができません。
注意しなければいけないのは、いったん「相続時精算課税制度」の適用を選択すると、以後これを取り消すことができないということです。慎重な選択が必要となります。
Q.6 耐震改修費用には特別控除があると聞いたのですが？
昨今、耐震強度が社会問題となっていますが、平成18年度より既存住宅の耐震改修をして一定要件を満たす場合、所得税から耐震改修費用の１０％（最高20万円）を控除できるという制度が新設されました。
この制度を適用するための条件は、以下となります。
(1)平成18年4月1日から平成20年12月31日までの間にされた改修であること
(2)一定の計画区域内であること
(3)昭和56年5月31日以前に建築された一定の居住用家屋であること
(4)確定申告書に、税額控除の明細書および住宅耐震改修等証明書を添付すること
